Grondbeleid

Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de realisatie van programma's zoals op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en economische zaken. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Het gaat in het grondbeleid om grote belangen en grote hoeveelheden geld. De resultaten op grondexploitaties en de financiële risico's zijn van groot belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 7 mei 2020 de ‘Nota Grondbeleid 2020-2024 vastgesteld. De gemeente Urk kiest voor situationeel grondbeleid met een actieve basis.
Door een actieve grondpolitiek kan de gemeente Urk sterke invloed uitvoeren op de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van nieuwe woningen op Urk. Een belangrijk doel voor de gemeente in haar grondbeleid is het hebben van maximale sturing en regie op ontwikkelingen die voor de gemeente van belang zijn, zoals het hebben van voldoende woningen en bedrijfsgronden. Een actieve grondpolitiek, zeker voor de uitleggebieden, ligt dan voor de hand. Dat betekent echter niet dat deze keuze in beton is gegoten. Faciliterende grondpolitiek wordt bij voorbaat niet uitgesloten, zeker niet bij “binnenstedelijke” (her)ontwikkelingen.

Het taakveld grondexploitatie verzorgt de financiële kant van de ruimtelijke ordening. Dit is in essentie gericht op de tijdige productie en levering van bouwrijpe grond met als doel de bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, c.q. te faciliteren. Hierbij wordt gestreefd naar het meest gunstige exploitatieresultaat en borging van de noodzakelijke gemeenschappelijke publieke kwaliteit. Het taakveld grondexploitatie heeft verder als taak de beschikking te hebben over het benodigde grondbeleidsinstrumentarium met als belangrijke randvoorwaarde dat er verantwoord wordt omgegaan met de risico’s die samenhangen met de exploitatie van gronden. Sinds de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) wordt steeds meer de aandacht gericht op het kostenverhaal indien ruimtelijke initiatieven door partijen, niet zijnde de gemeente, worden ontwikkeld en uitgevoerd. In de Omgevingswet is het kostenverhaal ook geïntegreerd. De kostenverhaalregels zijn uitgewerkt in de aanvullingswet grondeigendom.

Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitatie in de uitvoeringsfase. Bij een BIE zijn de gronden in eigendom van de gemeente.

het startpunt van de BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Het grondexploitatiecomplex bevat ten minsten te volgende onderdelen:

• een kaart van het grondexploitatiecomplex;
• een beschrijving van de bouwkavels;
• de bestemming en toegestane bouwvolumes;
• de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de gronden;
• de omschrijving van de aanleg van nutsvoorzieningen;
• de omschrijving van het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;
• een grondexploitatiebegroting, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

De te verwachten resultaten van de lopende actieve grondexploitaties zijn als volgt:

*) Voor de complexen Port of Urk en Grex Westgat zijn voorzieningen gevormd tot een bedrag van respectievelijk € 1.238.741 en € 446.655.

NB: De resultaten zijn exclusief af te dragen vennootschapsbelasting.

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dienen de actieve grondexploitaties jaarlijks te worden herzien. Op 16 december 2021 zijn de herziene grondexploitaties vastgesteld door de gemeenteraad. De herzieningen zijn gebaseerd op de actuele regels uit het BBV. Dit betekent onder meer dat de fondsafdrachten niet meer als kostenregel zijn opgenomen, maar afzonderlijk zichtbaar zijn gemaakt. Dit zodat deze als resultaatbestemming kunnen worden genomen bij winstname of afsluiting van het plan. Voor de volledigheid zijn de bedragen voor fondsafdracht in bovenstaande tabel wel zichtbaar gemaakt.

Overzicht ontwikkeling boekwaarden actieve grondexploitaties

Toelichting per exploitatiegebied

Ad 1. Oranjewijk afronding

Het plan Oranjewijk fase I en Fase II zijn in 2020 afgesloten en samengevoegd in het plan Oranjewijk afronding. In de raadsvergadering van 16 december 2021 is de grondexploitatie Oranjewijk afronding herzien. Per 31 december 2021 zijn de onderstaande m² gronden voorradig in het plangebied.  

Ad 2. Zeeheldenwijk

De Zeeheldenwijk is het nieuwe uitleggebied van de gemeente Urk waar de komende tijd 1650 woningen worden gebouwd. dit in combinatie met diverse voorzieningen en een overgangszone waar bedrijven zich kunnen vestigen.
In de raadsvergadering van 16 december 2021 is de meest recente grondexploitatie voor dit plan vastgesteld. Op basis van dit plan wordt een winst verwacht van € 282.010. In het plangebied wordt het onderstaande programma in m² ontwikkeld.

Ad 3. Grex Staartweg
Op 16 december 2021 heeft de raad de grondexploitatie voor het plan Staartweg vastgesteld. In augustus 2020 zijn de gronden en opstallen Staartweg 18 aangekocht. De opstallen zijn inmiddels gesloopt.

De gemeente wil deze gronden gaan ontwikkelen. Daarom is er een grondexploitatie geopend voor dit plan. Het verwachte positief resultaat van dit plan bedraagt € 218.560. In het plangebied wordt het onderstaande programma in m² ontwikkeld.

Ad 4. Zwolse Hoek, fase 5

In de raadsvergadering van 16 december 2021 is voor dit plan een herziene grondexploitatie vastgesteld. Per 31 december 2021 zijn de onderstaande m² gronden voorradig in het plangebied. Verwacht wordt dat de gronden in 2022 verkocht worden.

Ad 5a en 5b. Port of Urk

Urk heeft behoefte aan een nieuw bedrijventerrein (BDBT). Het direct beschikbare aanbod van grond met een bedrijfsbestemming is praktisch nul en onvoldoende voor de vraag en behoefte aan grond met een bedrijfsbestemming binnen de gemeente Urk. Het bedrijventerrein Port of Urk wordt ontwikkeld ten behoeve van het visserijcluster, de maritieme sector en de nieuwe bedrijven vanuit Urk. Om de ontwikkeling van het bedrijventerrein mogelijk te maken heeft de gemeente Urk samen met de gemeente Noordoostpolder een Bestuursovereenkomst grenscorrectie gemeenten Noordoostpolder en Urk gesloten. Onderdeel van de afspraken was dat de gemeente Noordoostpolder de gronden zou aanwijzen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Per 1 januari 2019 is de grenscorrectie een feit geworden. In 2019 werd een grondexploitatie voor dit plan vastgesteld. Deze liet een negatief resultaat zien van € 3.308.681. Op 16 december 2021 is de grondexploitatie 2021 door de raad vastgesteld. Deze grondexploitatie laat een gunstiger resultaat zien en sluit met een nadelig resultaat van € 1.238.742. In het plangebied wordt het onderstaande programma per m² ontwikkeld.

Ad 6a. en 6b. Grex Westgat

De grondexploitatie Westgat is voor het laatst op 16 december 2021 door de raad vastgesteld. Het plan sluit met een negatief resultaat van € 446.655. Hiermee is het verlies iets gunstiger geworden in vergelijk met de in 2020 vastgestelde grondexploitatie. Voor het verwacht verlies is een voorziening getroffen.

Totaaloverzicht verkochte m2 bouwgrond in 2021

NB: de aangegeven verkochte m2 gronden, zijn gronden die bij de notaris zijn gepasseerd. Tot en met 31 december 2021 zijn er tevens verkoopovereenkomsten aangegaan. Het totaal aan verplichtingen bedraagt 2.625 m2.

Grondprijzen
De gemeente Urk kiest er voor om bij de vaststelling van de grondwaarde uit te gaan van de marktwaarde van de grond. De grondprijzen genoemd in de grondprijzennota worden jaarlijks geactualiseerd per 1 januari. Uit onderstaande tabellen blijken de grondprijzen 2020 en 2021. deze prijzen zijn exclusief btw.

Debiteuren grondexploitatie
De grondverkopen worden geboekt wanneer de akte is gepasseerd bij de notaris. Als de koopcontracten zijn getekend wordt daarom een vordering geboekt (debiteuren). Dit betekent dat tot het moment dat de akte definitief wordt gepasseerd bij de notaris de openstaande vordering open blijft staat. Zolang de akte niet is gepasseerd is er sprake van een bepaald risico. In het verleden (in de crisis) heeft dit risico zich slechts een enkele keer vertaald door teruggaaf van de eerder aangekochte gronden. Hieronder treft u een overzicht aan van de openstaande posten in verband met grondverkopen tot en met 2020 naar de stand per 31 december 2021.

Planning woningbouw (op te leveren woningen) Urk  2017- 2025

Overzicht boekwaarden overige voorraad 2021

Toelichting overige voorraad:

Door de gemeenteraad (Kadernota, grondbeleid) is bepaald dat de reserve grondzaken een stand moet hebben gelijk aan een vastgesteld percentage van de totale boekwaarden. Vanwege het hoge risicoprofiel van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein is een hoger percentage gehanteerd. Vanuit een financiële doorkijk voor de komende 10 jaar is een reservestand van € 7 miljoen noodzakelijk. Op dit moment is, ten opzichte van de gewenste stand van deze reserve (€ 5.8 miljoen), sprake van een tekort van € 1.2 miljoen. Bij een toekomstige winstneming zal de reserve grondexploitatie worden aangezuiverd in verband met dekking mogelijke toekomstige risico’s. De reservestand heeft zich op onderstaande wijze ontwikkeld in 2021:

Toelichting

Ad 1. Winstname/afwikkeling Zwolse Hoek

In 2021 is bij dit complex een negatieve winst genomen tot een bedrag van € 30.928. Dit bedrag is ontrokken uit de reserve grondzaken.

Ad 2. Winstname Oranjewijk afronding
In 2021 is bij het complex Oranjewijk afronding een negatieve winst genomen tot een bedrag van €363.783. Dit bedrag is ontrokken uit de reserve grondzaken. Op basis van de raad in december 2021 vastgestelde grondexploitatie zijn er extra kosten opgenomen in de grondexploitatie. Deze extra kosten leidt tot een bijstelling van de reeds genomen winst.

Ad 3. Overige dotaties
In 2021 is een bedrag aan overige dotaties geboekt tot een bedrag van € 24.053.

Ad 4. Voorziening verwacht verlies Port of Urk
Op basis van de door de raad in december 2021 vastgestelde grondexploitatie Port of Urk moet de verliesvoorziening positief worden bijgesteld. Dit tot een bedrag van € 124.220. Deze bijstelling is ten gunste gebracht van de reserve grondzaken.

Ad 5. Voorziening verwacht verlies Westgat
Op basis van de door de raad in december 2021 vastgestelde grondexploitatie Westgat moet de verliesvoorziening positief worden bijgesteld. Dit tot een bedrag van € 23.591. Deze bijstelling is ten gunste gebracht van de reserve grondzaken.

Ad 6. Afdracht vennootschapsbelasting (VBP)
Op basis van de actuele berekeningen is over 2021 is een bedrag van € 25.237 toegevoegd aan de reserve grondzaken. Het gaat om het saldo van de voorlopige aanslag 2021 en een  verrekening van de VPB van de jaren 2018 en 2019.

Ad 7. Bijdrage strategische aankopen
In de perspectiefnota 2011 is besloten jaarlijks een bedrag van € 172.500 toe te voegen aan de reserve strategische aankopen.

Ad 8. Overige onttrekkingen
In 2021 is een bedrag aan overige onttrekkingen geboekt tot een bedrag van € 10.029.

Algemeen
Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

Percentage of completion (Poc)
Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven. De Poc-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd.

Winstnemingen en fondsafdrachten

De winstnemingen en fondsafdrachten zijn conform verordening 212 naar de desbetreffende reserves geboekt.