Paragrafen

Grondbeleid

Inleiding

Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de realisatie van programma's zoals op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en economische zaken. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Het gaat in het grondbeleid om grote belangen en grote hoeveelheden geld. De resultaten op grondexploitaties en de financiële risico's zijn van groot belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 7 mei 2020 de ‘Nota Grondbeleid 2020-2024 vastgesteld. De gemeente Urk kiest voor situationeel grondbeleid met een actieve basis.
Door een actieve grondpolitiek kan de gemeente Urk sterke invloed uitvoeren op de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van nieuwe woningen op Urk. Een belangrijk doel voor de gemeente in haar grondbeleid is het hebben van maximale sturing en regie op ontwikkelingen die voor de gemeente van belang zijn, zoals het hebben van voldoende woningen en bedrijfsgronden. Een actieve grondpolitiek, zeker voor de uitleggebieden, ligt dan voor de hand. Dat betekent echter niet dat deze keuze in beton is gegoten. Faciliterende grondpolitiek wordt bij voorbaat niet uitgesloten, zeker niet bij “binnenstedelijke” (her)ontwikkelingen.

Het taakveld grondexploitatie

Het taakveld grondexploitatie verzorgt de financiële kant van de ruimtelijke ordening. Dit is in essentie gericht op de tijdige productie en levering van bouwrijpe grond met als doel de bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, c.q. te faciliteren. Hierbij wordt gestreefd naar het meest gunstige exploitatieresultaat en borging van de noodzakelijke gemeenschappelijke publieke kwaliteit. Het taakveld grondexploitatie heeft verder als taak de beschikking te hebben over het benodigde grondbeleidsinstrumentarium met als belangrijke randvoorwaarde dat er verantwoord wordt omgegaan met de risico’s die samenhangen met de exploitatie van gronden. Sinds de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) wordt steeds meer de aandacht gericht op het kostenverhaal indien ruimtelijke initiatieven door partijen, niet zijnde de gemeente, worden ontwikkeld en uitgevoerd. In de Omgevingswet is het kostenverhaal ook geïntegreerd. De kostenverhaalregels zijn uitgewerkt in de aanvullingswet grondeigendom.

Bouwgrond in eploitatie (BIE)

Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitatie in de uitvoeringsfase. Bij een BIE zijn de gronden in eigendom van de gemeente.

het startpunt van de BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Het grondexploitatiecomplex bevat ten minsten te volgende onderdelen:

  • een kaart van het grondexploitatiecomplex;
  • een beschrijving van de bouwkavels;
  • de bestemming en toegestane bouwvolumes;
  • de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de gronden;
  • de omschrijving van de aanleg van nutsvoorzieningen;
  • de omschrijving van het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;
  • een grondexploitatiebegroting, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

De te verwachten resultaten van de lopende actieve grondexploitaties zijn als volgt:

Complex

Geraamd resultaat ultimo 2020 (incl. afdrachten)

Positief / negatief

Geraamd resultaat ultimo 2021 (incl. afdrachten)

Positief / negatief

Geraamd bedrag afdrachts-fondsen

Looptijd verkoop

Exploitatie laatst vastgesteld

1. Oranjewijk afronding

2.286.568

positief

651.197

positief

405.892

2014 - 2023

dec-21

2. Zeeheldenwijk

5.213.313

positief

282.010

positief

3.385.930

2022 - 2038

dec-21

3. Grex Staartweg

174.433

positief

218.560

positief

36.828

2020 - 2029

dec-21

4. Zwolse Hoek, fase 5

76.980

positief

76.110

positief

80.439

2007 - 2022

dec-21

5. Port of Urk *)

-1.362.962

negatief

-1.238.741

negatief

0

2019 - 2042

dec-21

6. Westgat *)

-470.246

negatief

-446.655

negatief

0

2019 - 2023

dec-21

Totaal resultaat

5.918.086

positief

-457.519

negatief

3.909.089

*) Voor de complexen Port of Urk en Grex Westgat zijn voorzieningen gevormd tot een bedrag van respectievelijk € 1.238.741 en € 446.655.

NB: De resultaten zijn exclusief af te dragen vennootschapsbelasting.

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dienen de actieve grondexploitaties jaarlijks te worden herzien. Op 16 december 2021 zijn de herziene grondexploitaties vastgesteld door de gemeenteraad. De herzieningen zijn gebaseerd op de actuele regels uit het BBV. Dit betekent onder meer dat de fondsafdrachten niet meer als kostenregel zijn opgenomen, maar afzonderlijk zichtbaar zijn gemaakt. Dit zodat deze als resultaatbestemming kunnen worden genomen bij winstname of afsluiting van het plan. Voor de volledigheid zijn de bedragen voor fondsafdracht in bovenstaande tabel wel zichtbaar gemaakt.

Overzicht ontwikkeling boekwaarden actieve grondexploitaties

Exploitatie/activiteit

Boekwaarde
31-12-2020

Vermeerdering

Vermindering

Boekwaarde
31-12-2021

1. Oranjewijk (afronding)

637.741

881.780

2.065.272

-545.754

2. Zeeheldenwijk

26.473.121

9.173.054

0

35.646.175

3. Grex Staartweg

533.890

8.240

0

542.130

4. Zwolse Hoek, fase 5

-141.466

102.194

0

-39.272

5a. Port of Urk

5.353.317

1.895.056

0

7.248.373

5b. VZ Port of Urk

-1.362.962

-124.220

-1.238.742

6a. Grex Westgat

780.298

50.770

831.068

6b. VZ Grex Westgat

-470.247

-23.593

-446.655

Totaal

31.803.692

12.111.094

1.917.459

41.997.323

Toelichting per exploitatiegebied

Ad 1. Oranjewijk afronding

Het plan Oranjewijk fase I en Fase II zijn in 2020 afgesloten en samengevoegd in het plan Oranjewijk afronding. In de raadsvergadering van 16 december 2021 is de grondexploitatie Oranjewijk afronding herzien. Per 31 december 2021 zijn de onderstaande m² gronden voorradig in het plangebied.  

Grondvoorraad planfase per 1 januari 2021

16.858

Verkocht

7.902

Grondvoorraad per 31 december 2021

9.088

Ad 2. Zeeheldenwijk

De Zeeheldenwijk is het nieuwe uitleggebied van de gemeente Urk waar de komende tijd 1650 woningen worden gebouwd. dit in combinatie met diverse voorzieningen en een overgangszone waar bedrijven zich kunnen vestigen.
In de raadsvergadering van 16 december 2021 is de meest recente grondexploitatie voor dit plan vastgesteld. Op basis van dit plan wordt een winst verwacht van € 282.010. In het plangebied wordt het onderstaande programma in m² ontwikkeld.

Grondvoorraad per 31 december 2021 (woningbouw)

313.451

Grondvoorraad per 31 december 2021 (waterwonen)

3.895

Grondvoorraad per 31 december 2021 (bedrijven)

48.893

Grondvoorraad per 31 december 2021 (voorzieningen)

70.004

Grondvoorraad  per 31 december 2021 (parkeren)

7.499

Verkocht in Zeeheldenwijk per 31 december 2021

0

Ad 3. Grex Staartweg
Op 16 december 2021 heeft de raad de grondexploitatie voor het plan Staartweg vastgesteld. In augustus 2020 zijn de gronden en opstallen Staartweg 18 aangekocht. De opstallen zijn inmiddels gesloopt.

De gemeente wil deze gronden gaan ontwikkelen. Daarom is er een grondexploitatie geopend voor dit plan. Het verwachte positief resultaat van dit plan bedraagt € 218.560. In het plangebied wordt het onderstaande programma in m² ontwikkeld.

Grondvoorraad per 1 januari 2021

4.056

Gekocht

0

Grondvoorraad per 31 december 2021

4.056

Ad 4. Zwolse Hoek, fase 5

In de raadsvergadering van 16 december 2021 is voor dit plan een herziene grondexploitatie vastgesteld. Per 31 december 2021 zijn de onderstaande m² gronden voorradig in het plangebied. Verwacht wordt dat de gronden in 2022 verkocht worden.

Grondvoorraad per 1 januari 2021

6.774

Verkocht

0

Grondvoorraad per 31 december 2021

6.774

Ad 5a en 5b. Port of Urk

Urk heeft behoefte aan een nieuw bedrijventerrein (BDBT). Het direct beschikbare aanbod van grond met een bedrijfsbestemming is praktisch nul en onvoldoende voor de vraag en behoefte aan grond met een bedrijfsbestemming binnen de gemeente Urk. Het bedrijventerrein Port of Urk wordt ontwikkeld ten behoeve van het visserijcluster, de maritieme sector en de nieuwe bedrijven vanuit Urk. Om de ontwikkeling van het bedrijventerrein mogelijk te maken heeft de gemeente Urk samen met de gemeente Noordoostpolder een Bestuursovereenkomst grenscorrectie gemeenten Noordoostpolder en Urk gesloten. Onderdeel van de afspraken was dat de gemeente Noordoostpolder de gronden zou aanwijzen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Per 1 januari 2019 is de grenscorrectie een feit geworden. In 2019 werd een grondexploitatie voor dit plan vastgesteld. Deze liet een negatief resultaat zien van € 3.308.681. Op 16 december 2021 is de grondexploitatie 2021 door de raad vastgesteld. Deze grondexploitatie laat een gunstiger resultaat zien en sluit met een nadelig resultaat van € 1.238.742. In het plangebied wordt het onderstaande programma per m² ontwikkeld.

Grondvoorraad per 1 januari 2021

597.072

Verkocht

0

Grondvoorraad per 31 december 2021

597.072

Ad 6a. en 6b. Grex Westgat

De grondexploitatie Westgat is voor het laatst op 16 december 2021 door de raad vastgesteld. Het plan sluit met een negatief resultaat van € 446.655. Hiermee is het verlies iets gunstiger geworden in vergelijk met de in 2020 vastgestelde grondexploitatie. Voor het verwacht verlies is een voorziening getroffen.

Grondvoorraad per 1 januari 2021

3.018

Verkocht

0

Grondvoorraad per 31 december 2021

3.018

Totaaloverzicht verkochte m2 bouwgrond in 2021

Oppervlakte nog te verkopen bouwgrond

Oranjewijk afronding

Zeehelden-wijk (woningen en overig)

Zeehelden-wijk (bedrijven)

Zwolse Hoek fase 5

Port of Urk

Westgat

Staatweg

Totaal

Per 31 december 2020

16.858

394.849

48.893

6.774

597.072

3.018

4.056

1.071.520

Aanpassing m2

132

0

0

132

Verkocht

7.902

7.902

Per 31 december 2021

9.088

394.849

48.893

6.774

597.072

3.018

4.056

1.063.750

Aantal m2 ondertekende overeenkomsten

620

0

0

0

0

0

0

620

Aantal m2 in optie

0

0

2.005

0

0

0

2.005

Nog te verkopen

8.468

394.849

48.893

4.769

597.072

3.018

4.056

1.061.125

Geprognosticeerde verkochte m2

4.000

25.000

0

6.774

0

0

0

35.774

NB: de aangegeven verkochte m2 gronden, zijn gronden die bij de notaris zijn gepasseerd. Tot en met 31 december 2021 zijn er tevens verkoopovereenkomsten aangegaan. Het totaal aan verplichtingen bedraagt 2.625 m2.

Grondprijzen
De gemeente Urk kiest er voor om bij de vaststelling van de grondwaarde uit te gaan van de marktwaarde van de grond. De grondprijzen genoemd in de grondprijzennota worden jaarlijks geactualiseerd per 1 januari. Uit onderstaande tabellen blijken de grondprijzen 2020 en 2021. deze prijzen zijn exclusief btw.

Woningbouw en bijzondere voorzieningen

Grondprijs

Grondprijs

Prijzen exclusief B.T.W.

2020

2021

Rijenwoningen, huur

22.777,17

23.004,94

per wooneenheid

Rijenwoningen, koop

232,48

verkocht

Patiowoningen

238,41

246,76

Quadrant woningen

nvt

263,67

Twee onder één kap woningen (geschakeld)

238,41

verkocht

Twee onder één kap woningen

254,24

verkocht

Vrijstaande woningen

285,74

295,74

Maatschappelijke voorzieningen

164,21

167,08

Nutsvoorzieningen

266,84

271,51

Appartementen (koop)

368,76

381,66

Sociale huur, grondwaarde per appartement

22.777,17

23.004,94

Bedrijventerrein (per locatie)

Grondprijs

Grondprijs

Prijzen exclusief B.T.W.

2020

2021

Zwolse Hoek, fase 5

Overige locaties

verkocht

verkocht

Zwolse Hoek, fase 5

Zichtlocatie ‘Domineesweg’

148,00

148,00

Port of Urk

Basis grondprijzen

100,00

Port of Urk

Zichtlocatie

120,00

Overige locaties

Maatwerk

Maatwerk

Debiteuren grondexploitatie
De grondverkopen worden geboekt wanneer de akte is gepasseerd bij de notaris. Als de koopcontracten zijn getekend wordt daarom een vordering geboekt (debiteuren). Dit betekent dat tot het moment dat de akte definitief wordt gepasseerd bij de notaris de openstaande vordering open blijft staat. Zolang de akte niet is gepasseerd is er sprake van een bepaald risico. In het verleden (in de crisis) heeft dit risico zich slechts een enkele keer vertaald door teruggaaf van de eerder aangekochte gronden. Hieronder treft u een overzicht aan van de openstaande posten in verband met grondverkopen tot en met 2020 naar de stand per 31 december 2021.

Openstaande vorderingen

31-12-2020

31-12-2021

Bedrijventerreinen

0

0

Woongebieden 1)

1.144.871

165.971

Totaal vorderingen

1.144.871

165.971

Planning woningbouw (op te leveren woningen) Urk  2017- 2025

Grondcomplex

Opgeleverd

Prognose

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Zeewijk

30

16

2

Oranjewijk (afronding)

115

78

73

90

54

40

16

Wilhelminaschoollocatie

64

0

Zeeheldenwijk

190

167

150

150

Vuurbaakschoollocatie

22

Overig

2

1

Totaal aantal woningen

169

94

75

91

118

230

183

150

150

Overige voorraad (overgeheveld naar MVA)

Overzicht boekwaarden overige voorraad 2021

Activiteit

Boekwaarde
31-12-2020

Vermeerdering

Vermindering

Boekwaarde
31-12-2021

Voorbereidingskrediet Lemsterhoek

73.271

115.375

54.381

134.267

Voorbereidingskrediet Noorderzand

455

44.803

0

45.258

Zeewijk afronding

0

25.178

25.178

0

Aankoop Rabobank

0

6.025

6.025

0

Totaal

73.726

191.381

85.584

179.525

Toelichting overige voorraad:

Overige voorraad

Toelichting

Voorbereidingskrediet Lemsterhoek

In de raadsvergadering van 10 december 2020 heeft de raad een voorbereidingskrediet van € 221.500 beschikbaar gesteld. Tot en met 2021 zijn hierop uitgaven gedaan tot een bedrag van
€ 134.267.

Voorbereidingskrediet Noorderzand

In de raadsvergadering van 10 december 2020 heeft de raad een voorbereidingskrediet van € 95.000 beschikbaar gesteld. Tot en met 2021 zijn hierop uitgaven gedaan tot een bedrag van
€ 45.268.

Zeewijk afronding

De grondexploitatie Zeewijk is eind 2021 afgesloten. Bij de afsluiting van dit complex is besloten dat voor de laatste werken uit dit plan een bedrag uit de reserve grondzaken beschikbaar blijft. In 2021 is een bedrag uitgeven van € 25.178.
Dit bedrag is gedekt ten laste van voorgenomen beklemming in de reserve grondzaken.

Aankoop Rabobank

In 2021 heeft de gemeente Urk het leegstaande pand van Rabobank gekocht. Er is nog geen definitieve invulling voor het pand. Totdat er een definitieve invulling is, wordt het pand tijdelijk verhuurd. De exploitatiebaten en lasten komen ten gunsten/ ten laste van reserve strategische aankopen. In 2021 was het exploitatieresultaat -€ 6.025. Dit bedrag is ontrokken uit de reserve strategische aankopen.

Algemene reserve grondexploitatie

Door de gemeenteraad (Kadernota, grondbeleid) is bepaald dat de reserve grondzaken een stand moet hebben gelijk aan een vastgesteld percentage van de totale boekwaarden. Vanwege het hoge risicoprofiel van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein is een hoger percentage gehanteerd. Vanuit een financiële doorkijk voor de komende 10 jaar is een reservestand van € 7 miljoen noodzakelijk. Op dit moment is, ten opzichte van de gewenste stand van deze reserve (€ 5.8 miljoen), sprake van een tekort van € 1.2 miljoen. Bij een toekomstige winstneming zal de reserve grondexploitatie worden aangezuiverd in verband met dekking mogelijke toekomstige risico’s. De reservestand heeft zich op onderstaande wijze ontwikkeld in 2021:

Stand per 1 januari 2021

6.198.801

Mutaties 2021

1. Winstname Zwolse Hoek 5

30.928

2. Winstname Oranjewijk afronding

363.738

3. Overige dotaties

-24.053

4, Verlies voorziening Port of Urk

-124.220

5. Verlies voorziening Westgat

-23.591

6. Afdracht VPB (schatting)

-25.237

7. Bijdrage strategische aankopen

172.500

8. Overige

10.029

380.094

Stand 31 december 2021

5.818.707

Noodzakelijke stand reserve grondzaken

7.000.000

Benodigde aanvulling weerstandvermogen

1.181.293

Toelichting

Ad 1. Winstname/afwikkeling Zwolse Hoek

In 2021 is bij dit complex een negatieve winst genomen tot een bedrag van € 30.928. Dit bedrag is ontrokken uit de reserve grondzaken.

Ad 2. Winstname Oranjewijk afronding
In 2021 is bij het complex Oranjewijk afronding een negatieve winst genomen tot een bedrag van €363.783. Dit bedrag is ontrokken uit de reserve grondzaken. Op basis van de raad in december 2021 vastgestelde grondexploitatie zijn er extra kosten opgenomen in de grondexploitatie. Deze extra kosten leidt tot een bijstelling van de reeds genomen winst.

Ad 3. Overige dotaties
In 2021 is een bedrag aan overige dotaties geboekt tot een bedrag van € 24.053.

Ad 4. Voorziening verwacht verlies Port of Urk
Op basis van de door de raad in december 2021 vastgestelde grondexploitatie Port of Urk moet de verliesvoorziening positief worden bijgesteld. Dit tot een bedrag van € 124.220. Deze bijstelling is ten gunste gebracht van de reserve grondzaken.

Ad 5. Voorziening verwacht verlies Westgat
Op basis van de door de raad in december 2021 vastgestelde grondexploitatie Westgat moet de verliesvoorziening positief worden bijgesteld. Dit tot een bedrag van € 23.591. Deze bijstelling is ten gunste gebracht van de reserve grondzaken.

Ad 6. Afdracht vennootschapsbelasting (VBP)
Op basis van de actuele berekeningen is over 2021 is een bedrag van € 25.237 toegevoegd aan de reserve grondzaken. Het gaat om het saldo van de voorlopige aanslag 2021 en een  verrekening van de VPB van de jaren 2018 en 2019.

Ad 7. Bijdrage strategische aankopen
In de perspectiefnota 2011 is besloten jaarlijks een bedrag van € 172.500 toe te voegen aan de reserve strategische aankopen.

Ad 8. Overige onttrekkingen
In 2021 is een bedrag aan overige onttrekkingen geboekt tot een bedrag van € 10.029.

Tussentijds winst nemen bij positieve grondexploitaties

Algemeen
Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

Percentage of completion (Poc)
Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven. De Poc-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd.

Winstnemingen en fondsafdrachten

Complex

Raming totale kosten (excl. genomen winsten vorige jaren)

Raming totale opbrengsten

% gereal. kosten

% gereal. opbrengsten

Te nemen winst 2021

Te nemen fonds-afdrachten 2021

Oranjewijk afronding

27.189.381

-32.230.242

90%

90%

363.738

-73.009

Staartweg

898.590

1.117.149

60%

0%

0

0

Zwolse Hoek fase 5

14.211.856

-15.332.587

95%

95%

30.928

-3.659

Zeeheldenwijk

112.095.737

-105.126.895

32%

1%

0

0

Port of Urk

74.706.492

-73.467.750

10%

1%

0

0

Westgat

1.322.735

-876.081

89%

39%

0

0

230.424.791

-225.916.406

394.666

-76.668

De winstnemingen en fondsafdrachten zijn conform verordening 212 naar de desbetreffende reserves geboekt.

Deze pagina is gebouwd op 09/22/2022 16:43:39 met de export van 09/22/2022 16:31:13